周游美国(二十)这里的房子贵不贵

上一篇 / 下一篇  2013-03-15 06:17:32 / 个人分类:游四方

近日在豆瓣上看到一则笑话。说一个北京人,94年卖了房子到美国淘金。多年来风餐雨宿的,大雪天送外卖,夜半了还背单词,在贫民区被抢7次被打3次,辛苦节俭累至两鬓苍苍,终攒下100万美金(人民币620万)打算回国养老享受荣华富贵。但回到京城,发现当年卖掉的房子现中介挂牌690万,刹那间崩溃,感叹人生如戏。

豆瓣上关于房价的笑话,确实道出了现今很多国人心中的痛。在高房价的背景下,在国内时,已看到过有人在网络上“晒”出美国低价而豪华的房子,让不少人 “羡慕嫉妒恨”。那么美国房价实际情况到底如何?这回到美国来,当然没有放过这么好的考察和了解的机会。

俺实地考察过两套新房(一样板房,住房3898平方英尺约合360平方米,86万美元左右,整个院子占地情况不明。一湖景豪宅,住房3898平方英尺,院子占地8780平方英尺约合815平方米,价格234万美元)和三套二手房(价格分别为46万、59万、62万美元)我以为有了这234万、86万、46万价格的房子,大致可以说是高、中、低的档次了。但MIKE说,这在美国也就是中低的档次而已。

除了利用开放日,去看过这些新老房子,俺还多次到小区建新房子的地方去实地考察过老美们的房子是如何的建起来的,有了一些感性知识,了解了相关情况,觉得还是蛮有收获的。下面把我对美国房价的相关认识和理解给大家做一介绍,但必须声明,纯属个人意见哦,仅供参考。要有什么判断或者行为,请读者诸君自己负责。

第一,谈美国的房价高不高的问题,首先要明确一个前提或者说概念,就是在美国,所谓的房子就是指我们平常所说的独栋别墅,而在国内我们住的一套套的住宅房子在美国被称为“公寓”。普通的美国人(工薪阶层)的家庭就住在这种house(别墅)里面!一个小区里面一片一片的,就是这种造型别致的独栋别墅。

美国没有像中国那样的预售房制度。许多州的法律都规定,不动产未成形以前不得出售,像中国的毛胚房在美国的许多州是禁止交易的。开发商对所出售的房子基本上都是精装修房屋,并经过政府有关部门的严格检查和验收。我去实地考察了,这种精装修房子里面配备空调、暖气、厨房里面的电器是“一套搜齐”,有大开门冰箱,煤气灶、微波炉、烤箱、洗碗机等,都是马上可以用的。买了房子就可以进去住,很方便。

第二,要明确的另一个问题是,美国购买的房子是按照使用面积计算的,而且是精装修并供暖的使用面积,不像中国这样按照所谓建筑面积计算。由于房子往往单独成幢,也没什么公摊面积。你买的房子可停放2-3辆汽车的车库、地下室、阳台、阁楼等如果没有供暖都不算面积,均属赠送。房子的前后院的游泳池、花园绿地等也是不算入面积的。美国的房子是包括土地的,并拥有永久产权的财产。

综合折算下来,在美国购买200平方米的房子差不多可以拥有相当于中国400平方米左右的面积!前述86万美元的样板房,约360平方米,实际上可拥有近720平方米的面积。(这也显出中国的房地产商人用建筑面积计算房子的精明)

美国商务部数据显示,201112月份美国新房(独立别墅)销售中间价为21.03万美元,折合人民币130万元。美国的新房(独立别墅)面积一般为每套200平方米左右,且为全装修房。这样计算出来,美国住房(别墅)的单价折合成人民币大约6500/平方米。如果按国内的算法,把车库、阳台、地下室、储藏室等都摊进来算,美国新房(独立别墅)的单价折合成人民币大约是3500/平方米吧。

第三,美国也有房价贵死个人的地方,中心城市中,如纽约、波士顿、芝加哥、旧金山、洛杉矶这些大城市的房价比中小城市高出好几倍;而纽约曼哈顿、芝加哥湖区、旧金山湾区这些地方的中央商务区和高档住宅区的房价又比其他区域高出几倍甚至几十倍。西雅图是美国西北最大城市,通往阿拉斯加的门户,拥有众多知名大公司如微软,亚马逊,星巴克,当然它的房价也不秀气,位于美国前列。

第四,在美国影响房价的同样有房子的面积、所在区域、周边学校等因素。有的同一个城市不同的区域或地段的房价甚至能相差5-10倍。他们同样有学区房的概念。好学校所在的学区房要贵很多。比如我们附近的新房广告就标明属于华盛顿湖学区,有标有距离微软公司只有9英里等内容。

美国公立中小学免费,基本就近入学,学生所上学校由家庭住址决定。房价高的学区地方政府房产税收入就多,而房产税的很大部分又会返回用于公立中小学教育,用于提高办学质量。而办学质量好学校声誉高,又造成本地房价更高。同时,好的学区房子由于也是安全更有保障的地方,也更容易出手。

第五,美国绝大多数地区的房价总体水平不高。按照家庭收入来看,往宽里说,一个中产阶级(普通家庭)奋斗七八年就能拥有一套自己的别墅。除了个别中心城市外,美国绝大多数地区、三分之二人口居住的房产均价只有每套 20万-30万美元,相当于每套150万-250万元人民币,是家庭平均税后年收入的三至五倍。

早就看到过有这样的报道,说当年(2006)美国大学教授的平均年薪为9.2973万美元,而通用汽车厂工人(高中学历)年薪14.652万美元。因此美国的一般老百姓只要能找到一份工作有收入,然后贷款买房,根本不用为住房问题困扰。

第六,在美国炒房的成本非常高,美国的税收等政策对炒房者是毫不客气的。由于各种税多,所以美国的房子用来投资投机并不划算。这也导致房价不会由于大量的投资投机炒作而离谱的高涨。

在美国买房,除了房子本身的价格还有保险费、过户费、评估费等,一般能够占到房价的1%。更重要的是,与中国不同的是在美买房有许多后续的费用,最大的是房地产税。全美的平均税率是1.38%,各地的税率略有不同,每年按照政府的评估价来征收。比如一处50万美元的房子每年要交6500美元的房产税。此外还要交物业管理费等。

在美国购买二手房,也不能图便宜购买年份太久远的。美国的人工是相当贵的,特别对二手房来说,房子的维修成本很高,是一笔不小的开支。房子顶上的瓦(瓦片形状的复合油毡材料)按规定是到20年必须要换的,换一次也要一万多美金。年份长的房,上水和下水都有可能出问题。修个水管子漏水就要要一百多美元。MIKE说上次家里的马棚抽水装置坏了修一修,就去了一百多美元,赶上两星期的伙食费了,让人肉痛呵。

总的来说,在美国,富人和中产阶级(普通家庭)都住在别墅里面,只不过富人的别墅大,而普通家庭的别墅小;富人的别墅价值百万千万,而普通家庭的别墅只有几十万;富人的别墅在湖边或者类似的风景地,而普通家庭的别墅就在一般的地域。有些美国城市的市中心是有豪华住宅区,但也有很多城市的市中心正是治安最差的地方。就有所谓穷人住在城里面,而大部分中产阶级选择在城市近郊买房,那里各方面条件都比较好,也一般是房价较高的地方。

35日看到一个报道,最新的统计数据显示,201212月,美国20个大都会地区房价同比上涨6.8%;房价20131月份出现7年来最大幅度上涨。今年一月份,美国新房销量环比上涨16% 。这些都表明,美国楼市正在回暖。报道还称,中国人的习惯就是买涨不买跌。看来,伴随大批华人开始入市,美国的房价又会要开始上涨了。

续:本文写完正在修改的时候,MIKE下班回来说,我家附近有一栋二手house(别墅),房子2100平方英尺(195平方米),院子8000平方英尺(743平方米),卖主开价48万美元,引起三人哄抢并抬高了价格,据他所知,其中至少有两个中国人。最后以53万买走。网上信息是正在办理手续中。(小区房屋位置和图片、买卖的数据和交易情况可在网上看个一清二楚的)


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TAG: 房子 美国

引用 删除 uvw90   /   2016-07-20 09:43:46
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引用 删除 tuv38   /   2016-01-09 05:44:33
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引用 删除 jkl68   /   2015-09-10 10:23:23
网络分享转发~ 版主敬请手下留情,如版块不对请帮忙移到合适的版块,功德无量!    慢性鼻炎、咽喉炎是肯定能够治好的鼻咽炎用目前常规药物或手术都无法根除:市场上充斥着大量的药品和滴剂喷剂,大量患者常年使用却不见任何好转或根除,已充分说明了他们的普遍无效性。所有手术疗法风险极大,甚至引发空鼻症和鼻咽癌。唯有一些地方上的中草药偏方才能真正治愈鼻咽炎。但是绝大部分民间偏方只针对某种特定的鼻咽炎类型,这就是大量患者采用川贝粉等等民间偏方却无疗效的原因。目前能广谱针对鼻咽炎的中草药非常少,例如:云南彝族的灵光草或者黄果皮等等能直接杀灭鼻咽部的顽固细菌,尤其是灵光草根所含的纯天然灵光草酮,杀菌效果较突出
吾本湘人 引用 删除 吾本湘人   /   2013-05-14 16:27:46
原帖由yellowbean于2013-04-23 04:38:35发表
eh,楼主也看了我们买的房子的小区了,看到熟悉的小区名字真亲切!

真的吗?期待有机会想见!
引用 删除 yellowbean   /   2013-04-23 04:38:35
eh,楼主也看了我们买的房子的小区了,看到熟悉的小区名字真亲切!
引用 删除 笑然   /   2013-04-12 16:20:08
文比人可俏皮多了!随教授看了一次房,谢谢哦!
引用 删除 尼尼   /   2013-03-27 12:42:21
教授的文、图美轮美奂,谢谢分享。
遗憾的是以前的图太少,如西安、延安之行,台湾之行,还有西藏之行,桂林之行根本就没有任何信息了。
满山尽是野草花 引用 删除 mghua888   /   2013-03-26 10:12:57
我爱美国和美国人民和美国美人  
碧痕 引用 删除 碧痕   /   2013-03-19 19:48:07
期待下一篇。
引用 删除 33   /   2013-03-19 09:48:37
国内的房子定价,是综合地段、交通、配套、户型、环境等众多因素定价的。其中地段是最重要的,中心位置往往房价最高,就是最大卖点。可能与中国人喜欢热闹、贪图方便也有关系。什么样儿是最宜居这个命题可能不同的地方有不同的答题。
引用 删除 以文会友   /   2013-03-15 11:46:01
这就是真正的差别,不在制度,而在老百姓的实际生活
引用 删除 天地人和   /   2013-03-15 10:06:44
资本主义太"万恶"了,不按国家意识办事!拿着中国的数万亿美元而肆意挥霍
OOOO 引用 删除 搜尽奇山   /   2013-03-15 09:37:04
通篇细读了,严谨真实的社会调查,全是事实数据,给人启发,让人深思,一个国家先进,不是口号喊得出来的。政治先进,别的才先进。
引用 删除 奕日   /   2013-03-15 09:24:45
下辈子都投胎到美国去吧~
 

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  • 更新时间: 2016-06-07

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