1,那些付诸在一摞报纸或者一本杂志上走街串巷的功课,未必是自己最喜欢的字。但它可以赐我美食安身立命。所以,就像感谢上苍一样,我必须感谢它们,特收集起来铭刻在这里; 2,拍电视,办杂志,写报纸。在从业的10年间,我一直在思考:有没有比生命更重要,比生活更吸引人的新闻? 3,此外,个人写作,纯属闲谈岁月淡扯淡。敬请各位看官见谅。

红旗商圈,繁华中央的寂寞较量

上一篇 / 下一篇  2010-05-25 21:21:45 / 个人分类:我的功课

5.23财商版头条

/熊辛良 /刘婷

   

    在株洲,除目前不可撼动的芦淞商业圈外,还有被业界称为解放路、河西、响石岭、红旗广场等等的次商业圈。这些商业圈相对芦淞来说,都有一个共同的标签,叫做“次”商业圈。

株洲市区的版图,被一条湘江,一条京广线分割成三条长长的走廊。在每个走廊的广场,像株百、步步高和新一佳等等这样的大型零售企业,会适时抢占有利地形雄踞在最耀眼的码头,试图成为所在商圈的核心。然而,由来已久的商业格局也定格了市民的消费习性。对于下意识逛街的消费者来说,大抵都放弃家门口的商场,而选择来到市中心。其实,一个市中心广场早就在车流繁杂人声鼎沸中显得不堪重负。随着城市的不断扩张,这些叫做“次”的商业圈,它们的命运还会继续边缘化吗?

 

 

点开株洲市地图,最初是一座典型的沿铁路从南至北,而自然长成的城市格局。本世纪开始,像其他城市一样,株洲也实现了“摊大饼”似的扩张发展。湘江像一个反写的“C”字符号将富庶的河西环抱,东边一条长长的红旗路与京广线将并驾齐驱,并衍生了新的城市商业格局。但繁荣与否,不可能像造城一样一蹴而就。很长一个阶段,沸点始终停留在芦淞区,因这里曾有着沉淀了数十年的老建宁街,是芦淞商圈最早的发祥地。

从中心广场往东,通往荷塘区的新华西路本应是芦淞商圈沸点的蔓延。但以一座红卫桥为界限的行政划分,似乎也将繁华一分为二。直到迎来市委政府创卫创模的成果,市容焕发,红旗路一马平川,荷塘区蕴含的商业潜能得以渐渐激活。   

 

景象:不应次中心

2010520,红旗广场。

从青少年宫出来,伟大国际楼下两侧的休闲区坐满了休闲的市民。路旁的报刊亭,陈阿姨6年如一日守在这里。今年以来,因为路人增加了近5成以上,因此她的生意也随之增加了5成。她显得尤为忙碌。

对面,步步高、肯德基、万达影院、东都酒店。街面因为没有了往年的凌乱,繁华中显露城市文明的有条不紊。整洁中不仅多了倍数的消费者,也多了成群闲逛的学生和情人。

往北,红旗中路。像所有地方一样,左侧长达数百米的店面因招牌得到统一亮化,都市气息增强。行人如织。

中午,广场中心。和市中心广场一样,车流陡增。南北走向的红旗路,除乘用小车外,还有大量长途中巴和货运卡车。交警回不去,必须在高峰期督管和维护秩序。

这样的人气,据业内某商家布点前的可行性分析测算,目前红旗广场日均人流量达到了100,000人次。记者在一个350份的问卷调查中发现,出现在该广场的人员构成前7个职业分别是:企业职员、教师学生、公务员、白领阶层、个体经营者、自由职业者和离退休人士。数据显示:这七类职业者占比达85.5%,均属于有稳定收入的人群。另外,株洲活跃的经济环境带来个体经营者和自由职业者的占比是27.7%。这个比例远比企业职员19.2%高,理论上这部分人本身既是经营者,又是消费者。

荷塘区的固定城镇人口达29.58万人,加上外来人口,大约在35万左右。据采访得知,红旗广场目前日均高达100,000的人流量,是因为政府创卫创模的成效。而就在去年以前,因为出行不便,选择步行上班或办事的只有4成。业内人士认为,这组数据充分显示,红旗商圈的商业潜能有望在三五年内出现井喷,不应再以商业次中心的面孔出现。

 

商铺: 涨价在即

还过一个月,就是张师傅店面合同到期的日子。张先生的一空门面坐落在新华东路,卖的是水暖器材。张师傅与房东签订的合同在到期前是800/月,但是,一个月前房东通知他,从今年开始,店面要涨到1200元。当记者问张师傅是否还愿意继续租下去的时候,张师傅说,租,为什么不租?“不过,现在这里热闹起来了,合同续签后不打算再长期做本行,而是要看准机会转型。比方讲,给堂客女儿卖衣服也可以不?”

51821日,在红旗广场记者连续走访了几天。调查发现,该地段基于面貌和人气上的改观,各大商业店面的经营收入出现了扶摇直上的局面。雄踞在广场东侧的步步高东都店,在去年10月以前,日均交易比只有30004000左右。而从今年开始,日均交易比达到了10000。如果根据每3个人中一人消费,再每人消费30元的定律计算,那么该店曾经的日均流量只在900012000人次左右。而现在它的日均流量达到了30000人次。如果再想了解它的日收入就再乘以30元。因此,不难计算,步步高东都店曾经的日销售额是10万元左右,而现在的日收入是90万元。

步步高如此,其他零星商铺的销售收入也均有30%的增幅。记者在走访中了解到,许多商铺的业主因此正在酝酿着店面租赁价格的上涨。近来,步步高对面的株百从两层楼的经营场地减少到一层。经打听得知,是因为伟大国际一楼业主的租赁价格开始漫天要价。“原来是40/平米,而现在要100多元/平米,这个价格实在需要进一步商榷!”株百红旗店张智勇告诉记者。

商铺租赁价格上涨,店面房价更是亦然。据悉,东都临广场的一空100平米的店面,业主在去年准备出让的价格是120万,而今年有人主动出价300万却未得到业主的同意。另外,广场周围的住房均价也从去年2300元左右涨到了现在的3300元左右。

 

    商圈: 品类繁杂

人气增加,店面上涨,是否就意味着一个商业圈就从此迅速崛起,变得繁荣无比呢?业内人士认为,这当然不是。这仅仅是吸引商家来此扎堆的开始。

520,在经历了一场大雨后,广场周围的市民开始大量出来逛街休闲。在伟大国际两侧的休闲区,坐满了从后面青少年宫出来的市民。当记者问及红旗广场的变化的时候,大家都赞不绝口地表示变化确实很大。“一般,我们买东西都喜欢到对面的步步高,或者株百。但是,如果要购买大件的衣物或者物品,我们还是习惯去市中心。”一市民这样告诉记者。

通过前面对步步高数据的测算,红旗广场在改造后,确实挽回了一半以上市民的身影。但是,步步高东都店店长吴建英认为,严格意义上讲,目前的现状还无法挽回他们的购买和消费。因为商圈的概念,是以一个特色业态为基础,而逐步形成扎堆的商业氛围。如果说红旗商圈以零售商业为特色的话,暂时还没有大牌商品的进驻,更没有形成像芦淞商圈一样集购物、餐饮、休闲于一体的多元化配套功能。”

红旗商业圈,主要由新华路和红旗路组成。目前在广场中心的商品零售企业有步步高和株百。红旗路的商铺大都品类繁杂,再往北就是以汽配汽修为主的店面,曾经是汽车城的补充。而新华东路的商铺则是主要集中在水暖器材上。

 

商战:寂寞较量

而实际上也有业内人士认为,红旗广场在得到城市环境进一步提质后,商圈的固定业态正在逐步成型。那就是红旗广场中心的步步高、株百,和建设中的银泰商业广场,它们正在以三足鼎立的局面,形成红旗商圈核心的零售业态。

步步高东都店,是步步高连锁在株洲继1998年第1家新华店后的第7家分店。对于红旗广场的选址,据说是董事长王填力挺董事会90%反对票的结果。200851号,东都店正式营业。最初,他们只是尝试性地租赁了东都的负一楼,主要经营超市作为试点。当时的日均交易比只有3000左右。但是,不出一年,步步高迅速租赁了东都整个主体大楼。经营面积从负一楼的几千个平米发展到整个五层楼的3万平米。经营范围很快从超市扩大到百货、服饰、家电以及餐饮。于此同时,作为步步高联盟战略伙伴的肯德基也同步进驻。在红旗广场,步步高强大的体量,俨然雄霸一方。

商场离不开商战。但是,步步高东都店进驻红旗广场后,几乎没有竞争。因为他们唯一的竞争对手是对面伟大国际的株百店,而株百在2010年因为与一楼散户业主的租价分歧,而暂时放弃了百货这一块,仅剩二楼的超市。记者近日在伟大国际发现,虽然外面人气旺盛,但楼内一层凌乱萧条,无人过往。

“其实,市场需要竞争。无论是站在消费者还是企业的角度。”吴建英说,“消费者可以从中得到价格和服务的实惠,而企业可以取得发展。不过我们的竞争也从未针对哪一家,而是整个市场。”

就在今年五一期间,坐过全省家电零售单店第一把交椅的株百,各路家电厂家在此展开了新一轮的价格杀戮。就一款夏普46英寸的平板彩电来说,株百中心店卖到了7000元的最低价。而殊不知,在红旗广场的步步高,却只卖6600元。家电血拼的结果,一般会让更多的消费者认识了让利的企业,从而留下好印象。

但是,吴建英说,在红旗商圈因为没有更多的相互比拼的促销,因而就达不到整个商圈对外造成的影响。要想做活一个商圈,光有一家企业显然不够用。无论这家企业有多强大。

 

 

 

 


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TAG: 红旗 商圈 中央

引用 删除 Guest   /   2010-05-26 14:00:45
博主是在株洲日报工作吗?
 

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